官方熱線:400-696-0565

關注我們
 

在線留言

 鈞涵物業學社

聯系我們

官方熱線:400-696-0565
總機:010-64405671
傳真:010-64405337

地址:北京市朝陽區紅軍營南路15號
          瑞普大廈B座11F

北京鈞涵基業企業管理顧問有限公司 版權所有 備案號:京ICP備17031226號    網站建設:中企動力 北二分

鈞涵顧問

>
>
>
【地產】2020年房地產走勢的八大預判

【地產】2020年房地產走勢的八大預判

2019/12/04 15:32
瀏覽量

2016到2018年,是房企高歌猛進的“光輝歲月”

2019年也是地產全面進入“降溫”長周期的一年

也有人說,2019年是房企處處碰壁最厲害的一年

 

承接2018年三四季度“活下去“的悲觀心態,讓所有房企真正冷靜的是2019年。

 

戰略收縮,降杠桿、回歸地產主業,多元收斂、投資更謹慎、組織合并與裁員,回歸產品服務,強化銷售……

 

同時,因為真缺錢,2019年也是所有房企認識到“現金為王”最深刻的1年,這一年,銷售乏力與融資收緊并舉,回款、回款、回款,成為房企一整年的“內心吶喊”!

 

2019年,還有20多天就結束了。

 

盡管所有房企都在拼搏最后的二十幾天。但關于明天、關于2020年,關于房地產格局與趨勢,在這個時點,一直關注房地產未來和房企戰略進化的地產總裁內參,也同步拋磚引玉,洞察一下接下來二十幾天之后,2020年的中國房地產將會是何種模樣?

 

房地產預測,從來不是追求精準度,更核心的是構建對未來的認知和判斷。

 

關于2020年,結合諸多房企大佬調研、證券金融機構研判,整體總結為《2020年中國房地產走勢的8大預測》

 

預測1:2020年房地產“量跌價穩”是大概率事件

 

當初很多專家預測2018年是中國房地產天花板的巔峰,結果2019年又打臉了,即使迎來史上調控最密集、最嚴峻的2019年,2019年銷售額突破“16萬億”、超過2018年之頂,又是大概率事件。

 

當然有人質疑這個數據的真實性?老潘也回應了一句,去年15萬億的數據也不一定準,但從連續數據對比而言,2019年也超2018年了。所以,地產人莫輕言行業到頂,尤其在中國一個GPD中高速增長,13億人口大國、城鎮化才59%的國度,現階段對總量到頂的預判,還是要慎重。

 

2020年如何了?

 

目前大家比較主流的看法是2020年是樓市“量跌價穩”的一年。

 

整體而言,2020年房地產銷售總量會維持在15萬億到16萬億左右,正如某地產大佬強調,16萬億的市場預計會維持好幾年。

 

在具體銷售額構成上,目前耕讀偶認為2020年銷售面積會在正負5%波動,但房價在調控持續下會繼續整體保持穩定,比如標普就預計,2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%,主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。同時,2020年房地產銷售究竟多少,核心主導因素是銷售面積,而非價格去主導。

 

中金公司的預測更加精準,即2020年房地產銷售整體仍將保持平穩,預計全國銷售面積同比下跌4%、銷售金額同比增長1%。

 

其中一二線城市銷售面積走平,三四線城市雖趨勢向下,但不會大幅失速。

 

從季度間變動趨勢來看,明年一季度銷售增速或延續今年四季度的走弱態勢,二季度開始邊際回升,三四季度持續上行,全年整體呈現“前低后高”走勢。

 

預測2:2020年房地產政策不會大松,但小松可期

 

房地產是政策市,2019年整體樓市政策有2大特征:

 

其一,整體不會大松,但小松可期待,因城施策的局部松是合理的;

其二,2018年731開始的房地產政策是 “未松先緊”,而之后的房地產調控雖然整體加緊了,但整體仍然處于“松緊對沖”的格局。

 

比如2018年上半年火爆下半年冰冷,2019年上半年火爆小陽春幾個月,2019年下半年寒冷……其實一直是松緊對沖。政策并沒有100%的緊,全面的緊。

 

事實上,從2018年731強勢政策以來,政策連續性一直在保持。

 

多家券商預計,2020年房地產行業政策大幅放松的可能性較小。

 

理由很簡單,2019年一直在嚴峻政策,而2020年考慮到中國經濟壓力和地方土地財政邏輯依舊存在;其次,當前我國房地產業從投資開發、融資、拿地、開工及銷售整個產業鏈條均表現出下行趨勢,而房企2019年的調整也很厲害,房企的破產、裁員、地王之痛,現金流之瘍,銷售去化大幅度下降,所謂的2020年房地產調控,已經沒有必要再加碼,從嚴的必要性。其三,政策房住不炒一直是態度堅決,考慮到樓市自2018年7月之后低迷蔓延1年半后,2020年也不敢大松,否則被壓抑的需求,或者客觀存在的投資需求,會迅速反攻,道理很簡單,房價在短期內大幅上漲肯定會迎來更嚴格調控,又會迎來房價的下跌,從2019年連續一些城市被警告談話就可見一斑。

 

如此看來,房地產政策在2020年即沒有從嚴必要,也莫要有大松的期待。

 

所以,更長期看,2018年731開啟的一連串調控,總結下來核心是四點:其一房價不能漲,其二,錢不能流到房地產,其三,房地產不能作為經濟短期刺激的工具。其四,加之上一輪限價,整體也然,這或將是一個長期行為。

 

預測3:2020年是“幾家歡喜、多家愁”的格局

 

整體格局來看,今天中國房地產仍然在“房企分化,集中度加劇”的通道中。

 

這個通道還中短期還沒有走完,而差別只是每年的加劇程度、分化度不一樣罷了。

 

具體而言,政策寬松期對行業、對大小房企都是普遍性利好,而政策收緊期則優質房企優勢得到強化,小房企可能是生死問題,整個行業集中度提升的速度可能更快。核心一個邏輯是在行情差的時候,很多中小房企獲取土地、獲取資源、獲取人才與供應商博弈等的能力都會拉下太多,比如銀行的貸款門檻和白名單會收緊很多,這個時候催生的大中小分化程度可能更深刻。

 

從明年的政策、市場的走勢來看,2020年的確是“幾家歡喜多家愁”的格局。

 

哪些房企會歡喜了?即那些在戰略上堅持“有質量、可持續的增長”的房企,他們在資源價值、擴張能力、安全防御性都做得比較均好,他們在弱市下反而更加凸顯自己的優勢。而多家愁。

 

一則是以前考財務杠桿驅動、負債較高、地王項目過多、產品力功底比較弱的大中型房企,比如庫存有問題,土地儲備布局不對,拿地貴了,那么這樣的中型房企或許是能否活著的問題了。

 

二則大多數中小房企因為2020年融資成本高,銷售去化低和去化周期延長,最終2020年很不樂觀。

 

太平洋證券房地產組分析師徐超表示,行業集中度提升將從“春秋”階段演進至“戰國”階段。大型房企的兼并對象將從微型房企,向資金鏈緊張的百強房企手中的部分項目轉變。他認為,融資優勢明顯、具有獨特拿地優勢、開發品質極高的房企將在這個過程中“殺出重圍”。

 

預測4:2020年TOP10/30集中度將由當前29%/51%提高至32%/57%

 

頭部企業的集中度會在2020年繼續加強,究竟會到達一個什么樣的程度了?

 

對此,中金預測,TOP10市占率最終可達40-50%,目前大概在30%左右,未來頭部10強5年銷售額平均可實現10%以上年化增長。

 

分梯隊來看,中金預計2020年TOP10強集中度將由當前29%提升至31%,30強由51%提高至57%。并且所覆蓋標的平均可實現15%銷售額增長(利潤率穩、權益比升)。

 

從中金這個數據來看,即30強的增速依舊處于較高增速。頭部10強房企的確規模體量過大,增速在逐步下降。

 

預測5:2020年是融資的大考年,打造融資體系能力

 

2020年將繼續迎來還債的高峰年。

 

魏杰提醒,2020年仍然是還債的高峰期,2014-2016年的放水導致中國負債太高,所以2018-2020年是中國的還債高峰期。

 

事實上,即將到來的2020年,融資壓力巨大的房企,如何“找錢”來應對即將到來的還款期,將是其未來2020年面臨的首要“功課”。事實上,債務“到期墻”已升至新高,債務即將到期而再融資能力有限、實力較弱的開發商,其面臨的風險正在上升。

 

事實上,房企融資難或是長期性的。無論是千億房企還是中小房企,當下更重要的是降低企業的財務風險,這是首要的,利潤低點沒事,但現金流一旦斷流就是生死問題,因此,在今后較長一段時間,融資能力將成為房企能否長久發展的主要因素。

 

邏輯也很簡單,現在融資成本越來越高,房企利潤率又在下降,最終開發商都在給金融機構打工,因此對融資能力的綜合解決方案,是每一家房企的必修課。

 

正如最近很多土地都是央企國企拿到,一個重要的差異競爭力就是——很多央企國企融資成本都在3%、4%、5%左右,而很多上市民營房企都在8%、10%以上,更不用中小民營房企了。

 

預測6:2020年房地產結構性風險,將是重大風險之一

 

從房地產運營的核心洞見來說,房地產更多的問題不是單維度數據問題,而核心是結構性問題,結構性問題的突破,才是房企、房地產行業更加健康、可持續的關鍵。

 

比如有研究機構就提醒房地產投資結構失衡是個嚴峻的問題,比如今年2月份一直持續到現在,西部地區房地產開發投資增速遠遠高于東部區域,反而從人口結構性來看,東部區域人口比例遠高于西部區域人口。那么問題就來了,一個存在過度投資可能供應過剩的風險,一個存在投資放緩可能供應不足形成房價上漲的壓力。尤其對于東部地區的熱點城市,保持其房地產投資合理增長,才能緩解其房價上漲的壓力。

 

同樣,地產大佬強調,現在市場最大的問題是把風險擠壓到了低線城市。

 

前一輪去庫存基本把一二三線的庫存去沒了,但2016年10月份限價政策,限制的是一二線和強三線城市,現在這些城市基本沒什么庫存,但需求比較大,導致二手房和二手房價格倒掛,新項目基本不存在風險。但四五線城市需求相對沒有那么強勁,銷售壓力會非常大

 

結構性風險最大的問題是房企過于單一布局在某個區域或者有限區域,就很有可能帶來業績的波動性。

 

預測7:未來“4類房企”會很危險

 

2020年哪些房企會很危險?關于風控維度,中指院給出一個系統的測算結果。

 

即目前80%的上市房企處于安全的風險范圍之內,整體風險可控;

 

同時,銷售額在三千億級規模以上的企業,具有較強的抗風險能力;

 

不同陣營的企業,主要面臨的風險點不盡相同,主要風險在于區域環境、土地儲備、資本結構、融資能力等方面。

 

2020年乃至未來,中指院也提醒四類房企將面臨較大風險。

 

第一類,高價地占比過高,存在回款及資金隱患的房企;

第二類,融資能力不足的小型房企;

第三類,布局過度集中、三四線占比過高的房企(尤其區域型房企);

第四類,存在產品錯配、品質不穩等問題導致品牌力下降的房企。

 

預測8:2020年,是房企綜合競爭力的“提升年”!

 

未來房企的競爭都是體系的競爭。單純的一招一式已經解決不了問題。

 

而2020年,則是房企綜合競爭力的“提升年”。

 

事實上,從企業自身外有人拿,綜合競爭力,跨越房地產周期調控、高質量、可持續發展都成為戰略優化的“初心”,比如龍湖、碧桂園等在過去2、3年都在戰略上陸續提出跨周期的綜合能力打造。

 

高質量發展幾乎是所有30強房企都在強調的戰略口號和行動。而行情越是不好,老潘相信這種高質量、健康發展會被重視度越高。

 

事實上,從發展模式來看,房企已經過了黑馬輩出的時代,因為天時地利人和的窗口期從2018年到2020年不具備了,未來房企想繼續中速增長,核心靠清晰的戰略、產品的差異化、強運營效率,即整體綜合競爭力的PK和較量了。

 

新聞資訊

NEWS

南宁麻将十三幺怎么胡